Az állami főépítész Rákosrendező ügyében: a politikai feszültség elhomályosítja a valódi lényegét.

Az állami főépítész, Lánszki Regő, a nagy volumenű fejlesztésekhez kapcsolódó szabályozási keretrendszerről és a mögöttes koncepció részleteiről osztotta meg gondolatait. Szerinte első lépésként fontos felmérni, hogy a tőkeerős szereplő mit kíván piaci alapon megvalósítani. Csak miután megismertük a terveket, érdemes megkezdeni az egyeztetéseket a kerületekkel és a fővárossal a Rákosrendező ügye kapcsán.

Az interjúban egyebek mellett az építési és közlekedési államtitkár, főépítész arról beszélt, hogy

Lázár János miniszter 2023-as kijelentése, miszerint "Budapest ellen építeni nem lehet, csak Budapesttel", egyértelműen a főváros fejlődésének és integrációjának fontosságát hangsúlyozza. Ez a gondolat különösen releváns lehet az arab befektető számára, aki a Rákosrendező telek megvásárlásával kapcsolatban mérlegeli a lehetőségeit. A kijelentés értelmezése azt sugallja, hogy a fejlesztéseknek összhangban kell lenniük Budapest városképével és közlekedési hálózatával, valamint figyelembe kell venniük a helyi közösség igényeit és elvárásait. Az arab befektetőnek érdemes olyan projekteket terveznie, amelyek nemcsak gazdasági előnyöket hoznak, hanem hozzájárulnak a város szociális és kulturális életéhez is. A Rákosrendező telek fejlesztése során tehát fontos, hogy a befektető együttműködjön a helyi hatóságokkal és közösségekkel, hogy olyan megoldásokat találjon, amelyek népszerűek és elfogadottak a budapestiek körében. A siker kulcsa abban rejlik, hogy a projekt ne csupán a profit maximalizálásáról szóljon, hanem arról is, hogyan tudja gazdagítani Budapest identitását és fenntartható fejlődését.

A helyzet lényegében nem változott, csupán a politikai feszültségek miatt nem kap kellő figyelmet. Egy építkezés szempontjából mindig kulcsfontosságú az, hogy mi a végső cél, valamint hogy milyen funkciók integrálódnak az adott projektbe, és hogyan illeszkedik az a település meglévő struktúrájába. A rákosrendezői fejlesztés akkor lehet igazán sikeres, ha az nem csupán a jövőbeni lakók igényeit szolgálja, hanem a környéken már élők számára is hasznos. Budapest egyik legnagyobb kihívása, hogy nem alakultak ki a városi alközpontok, így mindenki a belvárosra hárítja a terheket, ami komoly dugókat és feszültségeket okoz a munkába járás, valamint a kulturális és szabadidős tevékenységek során is. Rákosrendező egy olyan jelentős, összefüggő terület, ahol a lakhatás mellett számos kiegészítő szolgáltatás is elérhetővé válhat, így a barnamezős, szennyezett területből egy fontos városi alközpontot teremtve. Azáltal, hogy minden szükséges szolgáltatás egy helyen elérhető, a budapesti városszövet egészére is kedvező hatással bírhat.

Ön már tudja, hogy főbb vonalaiban hogy fog majd kinézni, mi épül majd oda?

Ez már egy építészeti dimenziót érintő kérdés. Nem csupán ezen a szektoron belül, hanem az egész országot érintő új szabályozási keretet vezettünk be. A korábbi gyakorlatokat megfordítva most egy radikálisabb megközelítést alkalmazunk. Eddig a fejlesztők a meglévő jogszabályok kereteit igyekeztek maximálisan kihasználni, de most bevezetett újításunk révén egy dupla ellenőrzési rendszert alakítottunk ki: a főépítészek és a tervtanácsok megerősítésével minden 5000 négyzetmétert meghaladó fejlesztési terv kötelező jóváhagyása válik szükségessé, még a kiemelt kormányzati projekteknél is. Továbbá a helyi tervtanács mellett az országos tervtanácsnak is véleményezési jogköre van, ami új szintre emeli az ellenőrzést. A tervezett beruházásokról még nincsenek konkrét elképzelések, csupán AI által generált fantáziaképek, amelyek gyakran inkább rémképekként jelennek meg, és semmi valóságalapjuk nincs, így érdemi vitára nem alkalmasak. Bár az embereket lehet ezekkel riogatni, de a valósághoz nem sok közük van.

Az országos tervtanács összetétele és jogkörének meghatározása kulcsfontosságú a tervezési folyamatok irányításában. A tanács tagjai általában különböző szakmai háttérrel rendelkező szakértők, akik a várostervezés, építészet, környezetvédelem és gazdasági fejlődés területén rendelkeznek tapasztalattal. Ezen kívül a tanácsban helyet kapnak a helyi önkormányzatok képviselői, valamint civil szervezetek és szakmai egyesületek tagjai is, hogy a lehető legszélesebb perspektívát biztosítsák. A jogkörök tekintetében az országos tervtanács feladatai közé tartozik a területi tervezési irányelvek megfogalmazása, a különböző fejlesztési projektek értékelése, valamint a javasolt tervek szakmai ellenőrzése és véleményezése. Emellett a tanács felügyeli a tervezési folyamatokat, biztosítva ezzel, hogy azok összhangban legyenek a nemzeti fejlesztési célokkal és a fenntarthatósági elvekkel. Az országos tervtanács tehát nemcsak egy irányító testület, hanem egy olyan platform is, ahol a különböző érdekek és szempontok egyesülnek a térség fejlődése érdekében.

A szakmai közélet elismert építészei, tájépítészei és műemlékvédelmi szakértői is részt vehetnek a véleményformálásban. Ők képviselik azokat a területeket, ahol a szakmai és társadalmi aspektusok egyaránt fontos szerepet játszanak, és joguk van mérlegelni a terveket, sőt akár vétót is emelhetnek ellenük.

A tavaly októberben bevezetett új építészeti törvény keretében egy háromszintű tervtanácsi struktúrát alakítottunk ki. Minden járásszékhelyen kötelező, hogy működjön egy főépítész és egy tervtanács. Korábban is léteztek hasonló testületek, de véleményük a hatóságok és a városvezetés által gyakran figyelmen kívül maradt. Most viszont lehetőséget adtunk számukra, hogy vétójoggal éljenek. Amennyiben valaki nem ért egyet egy döntéssel, egy független fellebbezési fórumot hoztunk létre: a vármegyei szintű állami főépítészhez lehet fordulni. Ha ez sem hoz megnyugtató eredményt, az országos tervtanács is fogadja a panaszokat. A kiemelt beruházások, amelyek 5000 négyzetmétert meghaladó területet érintenek, műemlék épületekre, állami beruházásokra, valamint minden 6 lakásos vagy nagyobb társasház fejlesztésére vonatkoznak, mindig az országos tervtanács hatáskörébe tartoznak. Az elmúlt két és fél év során közel 3000 ügyet kellett véleményeznünk, és a benyújtott tervek csupán 30-35 százalékát hagytuk jóvá. A fennmaradó esetekben áttervezést vagy teljes koncepcióváltást írtunk elő. Ezáltal több lépcsőben védjük a helyi közösségek érdekeit, legyen szó országos vagy éppen a Rákosrendező környékén élő emberekről.

Az arab befektető viszont csak akkor fizet, ha a kormány az elképzelt fejlesztési koncepciójuk elől minden jogszabályi akadályt elhárít.

Eddig az építészeti szabályrendszer, mint egy szabásminta írta elő, hogy melyik telekre mi épülhet, ezért lehetett, hogy az egymás melletti telkeken egymáshoz településképi szempontból nem illeszkedő épületek is létrejöhettek. Mi most a szabályozásban egy teljes ideológiai váltást hajtottunk végre, azaz meg fogjuk nézni, hogy a fejlesztés a kapcsolódó városrészekhez hogyan viszonyul. Rossz példa a Marina-part, ahol kisebb telkekre lett felszabdalva a terület, és minden fejlesztő csak a saját igényei szerint építkezett. Amikor rámutattunk a városi élethez szervesen kapcsolódó szolgáltatási funkciók hiányára, mindenki a másik fejlesztőre mutogatott. A tervtanács nemcsak véleményezhet, hanem elő is írhat dolgokat. Rákosrendező nagy előnye, hogy az egész hatalmas területet városrész szinten lehet meghatározni, azaz benne lehet mindaz, amire a budapestieknek az angyalföldieknek, és a zuglóiaknak igénye van. Ez egy párbeszéd, egy tervezési folyamat, ami még csak most indul majd el. Úgyhogy a kérdésben állítottakkal szemben nincs koncepció, nincsenek tervek.

Honnan származik az a tudás, ami alapján a budapestiek igényeit és szükségleteit megállapítják? Nem lett volna célszerű a szerződéskötés előtt konzultálni a helyi és a fővárosi önkormányzattal?

Jelenleg csupán a terület tulajdonjogának átruházása zajlik, ami jogi eljárás keretein belül történik.

Az Angyalföld, Zugló és Budapest lakói lehetőséget kapnak arra, hogy aktívan részt vegyenek a jövőjük formálásában, és ezt a lehetőséget a rendszer minden szükséges támogatása biztosítja. Az állam nem csupán passzívan figyeli a folyamatokat, hanem mediátori szerepet vállal: közvetíti az elképzeléseket és a lehetőségeket, miközben ösztönzi a helyi önkormányzatokat, a fővárosi vezetést és a gazdasági szereplőket, hogy közösen gondolkodjanak és dolgozzanak a közös célok elérésén.

Jelenleg különböző szintű egyeztetéseket folytatunk, mivel több projekt is érinti Budapestet. Szeretnénk eltérni attól a hagyományos megközelítéstől, miszerint a főváros vagy a kerületek határozzák meg, mit szeretnének látni, majd a fejlesztő ennek keretein belül próbálja megvalósítani a terveit. Ebből a gyakorlatból számos negatív tapasztalatot szereztünk. Két és fél éve vezetem az országos tervtanácsot, és azóta rengeteg izgalmas tervet láttam, amelyek bárcsak megvalósulhatnának, de sajnos a szabályzatok ezt nem mindig teszik lehetővé. A mi szemléletmódunk az, hogy először nézzük meg, milyen elképzelések vannak a tőkeerős fél részéről, és ha már tisztában vagyunk a tervekkel, akkor elkezdhetjük a részletes egyeztetéseket a kerületekkel és a fővárossal.

Nem tekintik figyelmeztető jelnek az Eagle Hills által Belgrádban végzett tevékenységeket, amelyek fejlesztés néven futnak, és amelyek hasonló elveken alapulnak?

Jártam ott, és meg kell mondanom, az almát a körtével nem érdemes összehasonlítani! Az adott helyszínen hiányzik a magyar jogi keretek szigorú szabályozása. A mi jogszabályi környezetünk egészen más dimenziókat ölel fel. Nálunk az építménymagasság, beépíthetőség, funkcionális használat, valamint építészeti esztétika terén egy rendkívül szigorú szűrőrendszer működik. Igaz, hogy ez a drákói építészeti kódex csupán egy éve van érvényben, korábban nálunk is sokkal rugalmasabb volt az ingatlanfejlesztők és a jogszabályi környezet kapcsolata. Az említett fejlesztő nemcsak Belgrádban dolgozott, hanem a '80-as évektől kezdve Dubajban is – és itt főként nem az épületmagasságokra utalok. Ha visszatekintünk erre az időszakra, megfigyelhetjük, hogy Rákosrendező akkoriban sokkal hatékonyabban működött, mint Dubaj. Most, ha a két helyszínre nézünk, világossá válik, hogy az Eagle Hills milyen hatalmas tőkével, technológiai tudással és képességgel bír. Ebből jól látható, hogy mi történt Rákosrendezővel az elmúlt 40 évben.

Mit gondol a tervtanács az 500 méter magas épület építési szerződésében szereplő opcióról?

Nem opciókról folytatunk diskurzust, hanem konkrét tervekről, tényekről és szándékokról. Jelenleg nem állnak rendelkezésre kidolgozott tervek. A szerződéshez tartozik egy melléklet, amely részletezi, hogy egyes zónákban milyen beépíthetőségi mutatókban lehet gondolkodni. A Balaton-parton számos olyan terület található, ahol a hatályos jogszabályok lehetőséget biztosítanak nagyobb, tömbszerű épületek megépítésére. Ezek a területek a befektetők által így is kerültek megvásárlásra. Azonban az elmúlt két és fél év során az Országos Tervtanács elé került tervek közül több mint 90 százalékot elutasítottunk, amelyek ezt a lehetőséget kívánták kihasználni.

Mikor számíthat arra, hogy megkapja a részletes rákosrendezői terveket?

Nagyon izgatottan várom, hogy minél előbb beleláthassunk a projekt részleteibe, mert ez az, ami valóban számít, nem pedig a mesterséges intelligencia által kreált fantáziaképek. Egy alkalommal már találkoztam egy koncepciótervvel, de az inkább a beépítés súlyát és méretét volt hivatott érzékeltetni, így igazán érdemi diskurzusra még nem érdemes bocsátkozni. Amint a tényleges terv a kezünkbe kerül, alaposan megvizsgáljuk, és a kerületek, valamint a főváros lakói is kifejthetik majd véleményüket róla.

Hogyan egyeztethető össze a piaci alapú fejlesztési koncepció azzal a fővárosi igénnyel, hogy megfizethető árú lakások is épüljenek a Grand Budapest keretében?

Bontsuk le a kérdést! Egy fejlesztés akkor igazán életképes, ha a befektetett források megtérülnek, ezzel kapcsolatban nincs kétség. Kiemelném az állam szerepét a mediációban, hiszen feladata, hogy a közérdeket és a magánérdeket ne csupán összehozza, hanem hatékony együttműködésre is ösztönözze. Azonban ha egy város kijelöl és szabályoz egy területet, majd később keres befektetőt, ez nem mindig vezet sikerhez. Gyakran előfordul, hogy a központi szándék nem találkozik a piaci realitásokkal vagy a piaci szereplők szándékaival.

A főváros szinte minden frakciója egyetért a Budapest Parkváros koncepciójának elfogadásával, ami jelentős támogatást élvez.

Fedezze fel, mit tett a főváros a Népliget érdekében! Rengeteg millió forintot költöttek a terület szabályozására, miközben már több mint egy évtizede nem találnak befektetőt. Mi azt javasoljuk, hogy ne pazaroljunk el további forrásokat erre a kérdésre; inkább várjuk meg a fejlesztők konkrét elképzeléseit, és azokról folytassunk érdemi párbeszédet. Ne az üres fantáziálásról beszéljünk, hanem a valós tervekről, amelyek mögött valódi támogatás áll. Érdemes szembeállítani a Népliget helyzetét a Városligettel: emlékeznek, milyen heves ellenállás övezte a kezdeti lépéseket? Akkor is születtek félelmetes víziók, de ma már senki nem vonja kétségbe a beruházás sikerét és népszerűségét. A zöldterület tudatos használata és megóvása, valamint az ott megvalósult, világszínvonalú, többszörösen díjazott építmények vonzereje mind-mind bizonyítják, hogy a jól megtervezett fejlesztések értéket teremtenek.

Pontosan úgy, ahogy a négy budapesti pályaudvar és környékének területét ingyenesen átadták, amikor az új lehetőségek kapuját nyitották meg.

Az ingyenes átadást határozottan el kell utasítanom. Ez a program nem a tulajdonjog átruházásáról szól, hanem a vagyon hasznosításáról. A megállapodás 99 évre szól, és a vállalkozás nyereségéből az állam is részesül. Megértem, hogy ez nehezen emészthető azok számára, akik milliókat költenek megvalósíthatatlan látványtervek elkészítésére, de fontos, hogy akik eddig semmilyen konkrét eredményt nem produkáltak, és most is csupán álomképekkel riogatnak, tanuljanak meg egy dolgot: ha a realitás és a közérdek, valamint a magánérdek közötti összhangot nem találjuk meg, akkor semmi sem fog megvalósulni.

Új, egységes koncepció mentén haladunk az egész országban. Azt kell megismernünk, hogy a tájsebek vonatkozásában (amelyekkel foglalkozni kell, különben az enyészeté válnak) - legyen szó barnamezős városrészekről, pályaudvarokról vagy rossz állapotú műemlék épületekről - milyen tudások, és hasznosítási elképzelések vannak a piacon. Ha érkeznek erre vonatkozó tervek, akkor kölcsönös előnyök kialakításának reményében lehet és kell ezekről a fejlesztői elképzelésekről beszélni. A pályaudvarok hasznosítása során sem dobtuk a gyeplőt a fejlesztők közé, azaz nem azt csinálnak amit akarnak. A benyújtott terveket mindig vizsgálni fogjuk fenntarthatóság, illeszkedés és közösségi szempontú funkcionalitás, illetve hasznosság alapján. Az építési rendeletek és a TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata), mint építési segédletek jelölik ki a megvalósítási kereteket.

A Grand Budapest Hotel esetében a főváros kontrollja több szempontból is megnyilvánulhat. Először is, a város politikai és gazdasági hatásköre meghatározza a szálloda működését, például szabályozások és adók révén, amelyek befolyásolják a vendégforgalmat és az üzemeltetési költségeket. Másodszor, a kulturális és társadalmi dinamika is fontos szerepet játszik: a fővárosban lévő elit és a helyi közösség viszonya, valamint a turizmus iránti kereslet alakulása szintén hatással van a szálloda hírnevére és sikerére. Végül, a képzeletbeli város története és identitása is összefonódik a főváros által gyakorolt kontrollal, hiszen a Grand Budapest mint ikonikus helyszín nem csupán egy szálloda, hanem a város kulturális örökségének része is, ami a főváros arculatát és vonzerejét is formálja.

Az országos tervtanács üléstermeiben a kerületek főépítészei foglalnak helyet, köztük Erő Zoltán, a főváros főépítésze is.

Mennyire vehető komolyan a tervtanácsi vétó, ha a Mol-torony esetében maga Lázár János sem tudta az építtetőt alacsonyabb torony megépítésére rábírni?

Ha engem kérdez, a Mol-torony csupán a gyenge építési gyakorlatok egyik megnyilvánulása, és véleményem szerint egy káros befektetés. Az a tény, hogy - függetlenül a magasságától - csupán egyetlen épület kapta meg a jogot, komoly hiba. A magasság önmagában nem elegendő érv. Fontos, hogy az épület harmonikusan illeszkedjen környezetébe, és ez kellene, hogy legyen az elsődleges szempont. Sajnos a torony nem illeszkedik a XI. kerület városi szövetébe, ami a tervezés egyik legnagyobb hiányossága.

Rákosrendezőn egy 200-300 méter magas épület megjelenése sok szempontból izgalmas kihívást jelentene. Az ilyen magasságú építmény illeszkedésének kérdése elsősorban a környező városi tájhoz, az infrastruktúrához és a természetes környezethez való viszonyban rejlik. Egy ilyen épület harmonizálhatna a főváros látképével, hiszen Budapest számos ikonikus magasépülettel büszkélkedhet. Fontos lenne, hogy az épület formája és anyaghasználata tükrözze a helyi építészeti hagyományokat, miközben modern, innovatív elemeket is beemel. Továbbá, az épület funkcióját is figyelembe kell venni: ha például irodaház, szálloda vagy lakóépület lenne, akkor a környező lakóövezeteket és közlekedési lehetőségeket is szem előtt kell tartani. Zöld területek kialakítása és a fenntarthatóság hangsúlyozása szintén fontos szempont lenne, hiszen a természet és az urbanizáció egyensúlya elengedhetetlen a város fejlődése szempontjából. Végül, nem szabad elfeledkezni a közösségi terek kialakításáról sem, hiszen egy ilyen monumentális épület környezetében a lakók és a látogatók számára vonzó, funkcionális közterületek kialakítása segíthet abban, hogy az új építmény valóban élhető és vonzó helyszínné váljon.

Rákosrendezőn nem csupán egy épület fog állni a semmi közepén, hanem egy teljesen új városrész bontakozik ki. A tervezett környezet sokféle építményt, különböző funkciókat és bőséges zöld területeket foglal magában. Az egész 130 hektáros terület akár egy önálló kerületként is funkcionálhat, amely sajátos atmoszférával rendelkezik, és megvalósulhat benne a lakások, irodák, kereskedelmi és szolgáltató egységek harmonikus együttélése. Ezáltal teremtődhet meg a szimbiózis az épületek között, ami mindannyiunk közös célja. Bár nem én vagyok a tervező, remélem, hogy a városrész összképe színes és játékos változatosságot tükröz majd, ami még inkább vonzóvá teszi a környezetet.

A szerződéskötés előtt érdemes lett volna konzultálni a főváros lakóit képviselő szakemberekkel, hogy a döntések ne csupán néhány építész véleményére épüljenek, hanem szélesebb körű társadalmi konszenzusra.

Az tulajdonosváltás történik ezekben a napokban. Tervek nincsenek, amiről beszélgetni, lehetne. Hogy mennyi park épüljön, legyen-e színház, mozi vagy opera, alacsony vagy magas épület - ez a beszélgetés most következik a tervek alapján. A szerződés ilyen megkötésének létjogosultságát az adta meg, hogy

Felmerül a kérdés, hogy vajon szükség van-e egyáltalán egy ilyen nagyszabású fejlesztésre azon a területen?

Bukarest, Bécs, Pozsony és Varsó már építi ezeket a grandiózus fejlesztéseit. Nem is egyet, hanem többet. Azt gondolom, hogy igen. A térség világvárosainak versenyében enélkül lépéshátrányba kerülnénk. Persze meg kell találni azokat a területeket és funkciókat, amiben el vagyunk maradva. Külön előny, ha a fejlesztés koncentráltan valósítható meg. A Grand Budapest esetében ez a helyzet.

Ha nem létezne kiemelő kormányhatározat, milyen lehetőségeket kínálna a helyi építési szabályzat Rákosrendezőn?

A szabályzat jelenleg egy átalakuló területként jelöli. Amikor Karácsony Gergely még zuglói polgármester volt, a norvégiai Oslo egy városrészét nevezte meg mintának, ami sűrű beépítettségű kerület, ahol 90-120 méter magas épületek is állnak. Egy politikus persze mondhatja, hogy itt legyen park, vagy szociális alapú lakásfejlesztés, mert érzékeli a helyi igényeket és azokat visszamondja, de ez nagyon rossz hozzáállás egy ekkora terület esetében. Ezért kellenek ide várostervezők, akik átlátják a komplexitását infrastruktúrával, kiszolgáló létesítményekkel együtt. Ne felejtsük el, hogy a terület közepén halad át a vasút, nem lehet a közlekedést egy-két gyalogos híddal vagy átjáróval megoldani, miközben ilyen fejlesztéseket a lakosság soha nem fog megfogalmazni.

Milyen kölcsönhatásban van az ilyen volumenű épület építés és a közlekedés?

Sokszor úgy gondolkodunk a nagyvárosok élhetőségéről, hogy az csupán az egyik helyszínről a másikra való eljutás sebességén múlik. Pedig, ha alaposan megtervezzük a város különböző részeit, és fejlesztjük a városi központokat, az jelentősen csökkentheti a közlekedési igényeket. Például a budai fonódó III. kerületi kiterjesztése valóban megkönnyíti a Békásmegyerről való ingázást, ám fontos megemlíteni, hogy ezzel egy Duna-parti promenád kiépítésének lehetőségét is háttérbe szorítjuk. Én személy szerint a gyalogos forgalmat támogató köztérfejlesztéseket részesítem előnyben, hiszen ezek nemcsak a közlekedést teszik élvezetesebbé, hanem a városi életminőséget is javítják.

A barnamezős beruházások esetében a rákosrendezői modell egyedi eset vagy mostantól kezdve minden nagy terület hasonló konstrukcióban újulhat meg?

Azon vagyok, hogy ezek a tájsebek egész Budapesten valamilyen támogatási rend keretében újulhassanak meg, ezek a zárványok beépüljenek a városszövetbe. Ezért csinálunk 2026 január elsejére egy áttekinthető, össz-budapesti barnamezős katasztert, hogy egyértelmű, transzparens és motiváló feltételeket teremtsünk a potenciális befektetők számára és élhető, szerethető, a modern életnek megfelelő Budapestet fejlesszünk az itt élő embereknek.